多位读者致电咨询，就遇到的相关纠纷寻求法律意见与指导。房报特邀请长宁区法院民三庭庭长助理郭斌，就审判中常见的房产交易纠纷，总结了五大建议提醒消费者。

　　长宁区法院民三庭庭长助理郭斌建议，关注交易是人之常情，然而过分谨慎的心态不仅不利于保护自身的合法权益，反而可能忽视对方对于交易安全、合同履行等方面的合理要求，甚至让自己的行为违背诚实信用、公平合理等法律基本原则，让自己处于承担违约责任的被动境地。对此，针对房屋买卖交易活动中容易引发纠纷的事项，买卖双方应注意以下五个方面：

　　一、对于办理贷款等并非当事人自身可以独立解决的事项，在签订合同时应该适当多预留一些缓冲时间。目前各商业银行审批发放贷款的流程、条件、时间等有所不同，在某一家商业银行不能获得贷款的，如果预留多一些时间，仍可向其他银行寻求贷款。

　　二、在格式合同文本以外针对一些虽然只是一方的合同义务，但需要另一方给予配合的事项，诸如户籍迁移、履约中的通讯联系方式等进行补充约定。这些事项有的是附随义务，有些则是合同履行过程中必不可少的沟通和避免误解的重要条件。实践中，因为不能及时沟通联络导致纠纷扩大、升级的例子不胜枚举，良好的沟通是避免纠纷的最有效途径之一，避免纠纷远比解决纠纷更具有积极意义。

　　三、磋商合同条款时，对重要的合同义务除了约定履行期限和违约金、解除合同的条件之外，尽可能再约定一个合理的缓冲期。这个缓冲期十分重要，它可以用来弥补、挽救整个合同。如果因为客观原因，一方迟延履行某项重要义务很短时间，但合同直接约定另一方享有解除权的，很容易导致合同的解除。这样对当事人而言风险巨大，毫无挽救合同的机会，客观上并不公平。同时，若当事人这样约定条款内容，法律并不禁止，一旦双方对合同是否继续履行产生分歧，极易引发诉讼。诉讼中，限于当事人合同的约定，法院也很难直接调整、平衡双方的利益。

　　四、正确对待合同相对方。合同相对方是自己的交易对象，不是自己的仇人，正常情况下更不是骗子。履约中自己应当诚实信用，在没有确切证据证明对方存在恶意的情况下，应当相信对方也是诚实信用的。对于对方履约中出现的困难或障碍，应给予积极的配合，共同为合同的履行创造条件。若只是坚守自己的权利，往往会忽视别人利益，有时殆于配合对方的合理要求可能是严重的违约行为。若由此发生纠纷甚至诉讼的，法院或者仲裁机构作为中立的第三方基本价值观是双方都应积极履行合同，不会轻易地解除一个合同，因为这样并不会增加社会的财富，反而会增加当事人的交易成本。

　　五、注意保存履约过程中的证据。相信对方的诚信是善良人的基本品德，但不是说不需要保留证据，恰恰相反，注意保留履行过程中的证据不但是能够做到的，而且是必须的、明智的。现在电话、电子邮件等通讯方式比较方便，但这些方式或者难以作为证据，或者作为证据的形式要求比较严格，因此要注意保留书面证据，比如说好某些事项后即时签署补充协议，或者通过挂号信函的方式进行交涉。

　　买方解除买房合同三项理由

　　解除合同，需有法律和合同上的依据。如果没有充分依据，很可能构成违约，反而要承担违约责任。买方如存在以下三大理由方能提出解除合同的要求。

　　一、因卖方超过合同约定不交房。上海存量房买卖示范文本《上海市房地产买卖合同》第十条规定：甲方 （卖方）未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第X款内容处理。该条共有三款内容可供选择，其中第一款是继续履行合同，此款基本不选择。第二款是超过一定时间，乙方有权解除合同。第三款是空白，由双方协商确定。实践中，双方通常选择第二款或自行拟定第三款，均约定在超过一定期限时，乙方有权行使合同解除权。

　　二、因卖方超过合同约定时间不办理过户手续。示范文本第六条第三款又规定：甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。由此可见，在卖方不按时交房或者不按时办理过户手续时，买方可行使合同解除权。

　　三、买方银行贷款未获批造成不能继续履行合同，买方可要求解除合同。上海高院在 《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》中规定：一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其他途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。

　　（作者为市律协房地产业务研究委员会委员，上海市大邦律师事务所合伙人、律师）